物業(yè)服務合規(guī)管理指導手冊：法律解讀·風險防范·合規(guī)文書·問題答疑

第一章　《物業(yè)管理條例》解讀
第一節(jié)　總則 2
一、制定《條例》的目的 2
二、物業(yè)管理的基本內(nèi)涵 3
三、選擇物業(yè)服務企業(yè)的方式—市場競爭機制 4
四、國家鼓勵依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平 6
五、物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機關 6
第二節(jié)　業(yè)主及業(yè)主大會 8
一、業(yè)主的權利 8
相關鏈接　物業(yè)使用人 10
二、業(yè)主的義務 12
三、業(yè)主大會的組成及業(yè)主大會的法律地位和基本職責 13
四、物業(yè)管理區(qū)域的劃分 14
五、業(yè)主大會及業(yè)主委員會的設立 15
六、業(yè)主大會的職責 16
七、業(yè)主大會的會議形式和表決方式、業(yè)主大會決定的法律約束力 18
八、業(yè)主大會的會議類型及啟動方式 20
九、業(yè)主大會召開的通知和會議記錄 21
十、業(yè)主委員會的地位和職責 22
十一、業(yè)主委員會的登記備案制度 25
十二、管理規(guī)約的內(nèi)容和效力 26
十三、業(yè)主大會議事規(guī)則的內(nèi)容 28
十四、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責界限 30
十五、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會之間的職責協(xié)調問題 31
第三節(jié)　前期物業(yè)管理 33
一、前期物業(yè)管理問題 33
二、臨時管理規(guī)約的制定與內(nèi)容 34
三、臨時管理規(guī)約的說明及遵守義務 35
四、前期物業(yè)服務企業(yè)的選聘方式 36
五、前期物業(yè)服務合同內(nèi)容列入物業(yè)買賣合同的要求 38
六、前期物業(yè)服務合同的期限 38
七、建設單位不得擅自處分業(yè)主共有或者共用的物業(yè)部分 39
八、物業(yè)服務企業(yè)在承接物業(yè)時的查驗義務 40
相關鏈接　物業(yè)承接驗收與竣工驗收的區(qū)別 41
九、物業(yè)承接驗收時的文件資料移交 41
十、建設單位配置物業(yè)管理用房的義務 43
十一、建設單位的物業(yè)保修責任 43
第四節(jié)　物業(yè)管理服務 46
一、物業(yè)服務企業(yè)的法律性質與誠信管理 46
二、單個物業(yè)管理區(qū)域中物業(yè)服務企業(yè)的唯一性 46
三、物業(yè)服務合同的訂立、形式與內(nèi)容 47
四、物業(yè)服務合同對物業(yè)服務企業(yè)違約責任的原則性規(guī)定 50
五、物業(yè)服務企業(yè)的接管與驗收義務 52
六、物業(yè)管理用房權屬的規(guī)定 54
七、物業(yè)服務合同終止時物業(yè)服務企業(yè)的返還及交接義務 55
八、物業(yè)服務企業(yè)轉委托的規(guī)定 56
九、物業(yè)服務收費的原則 57
十、物業(yè)服務費交納義務人的規(guī)定 58
十一、物業(yè)服務費行政監(jiān)督的規(guī)定 59
十二、物業(yè)服務企業(yè)特約服務及費用的規(guī)定 59
十三、公眾性費用的收取辦法 60
十四、物業(yè)服務企業(yè)對違法行為的制止及報告義務 61
十五、物業(yè)服務企業(yè)的安全防范義務 62
十六、物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權利、義務 64
十七、房地產(chǎn)行政主管部門處理物業(yè)管理糾紛的職責 64
第五節(jié)　物業(yè)的使用與維護 66
一、改變公共建筑及共用設施用途的程序 66
二、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)對公共道路、場地占用、挖掘的規(guī)則 67
三、公共設施的維護責任 68
四、房屋裝修時業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)的告知義務 69
五、專項維修資金的交納以及歸屬、使用 69
六、業(yè)主對共用部位、共用設備設施商業(yè)利用的收益權 71
七、責任人對存在安全隱患的物業(yè)進行維修養(yǎng)護的義務 72
第六節(jié)　法律責任 73
一、建設單位違反招投標規(guī)定的行政責任 73
二、建設單位擅自處分的行政責任和民事責任 75
三、拒不移交資料的行政責任 76
四、物業(yè)服務企業(yè)違反委托管理限制的法律責任 78
五、挪用專項維修資金的法律責任 79
六、建設單位未配置物業(yè)管理用房的法律責任 82
七、物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房用途的法律責任 84
八、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)擅自作為的法律責任 84
九、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的民事法律責任 86
十、業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義從事違法活動的刑事責任和行政責任 88
十一、物業(yè)管理主管部門收受他人財物或其他好處的刑事和行政法律責任 90
第二章　《中華人民共和國民法典》中與物業(yè)管理有關的法條解讀
第一節(jié)　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權 94
一、建筑物區(qū)分所有權是什么 95
二、建筑物區(qū)分所有權的構成 95
三、業(yè)主對建筑物專有部分享有的權利 96
四、業(yè)主對共有部分的權利和義務 96
五、建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地等的權屬 97
六、車位、車庫 98
七、業(yè)主自治管理組織 100
相關鏈接　業(yè)主委員會成立的條件及程序 100
相關鏈接　業(yè)主人數(shù)及專有部分面積的計算方法 103
八、業(yè)主改變住宅用途的限制條件 104
九、業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的效力 104
十、建筑物及其附屬設施維修資金的歸屬和處分 105
相關鏈接　如何提取和使用專項維修資金 105
十一、共有部分的收入分配 106
十二、建筑物及其附屬設施的費用分擔和收益分配 107
十三、建筑物及其附屬設施的管理主體 107
十四、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人的關系 110
十五、業(yè)主的相關義務及責任 112
十六、業(yè)主合法權益的保護 114
第二節(jié)　物業(yè)服務合同 116
一、物業(yè)服務合同定義 116
二、物業(yè)服務合同內(nèi)容和形式 117
三、物業(yè)服務合同的效力 120
四、前期物業(yè)服務合同法定終止條件 122
五、物業(yè)服務轉委托的條件和限制性條款 122
六、物業(yè)服務人的一般義務 123
七、物業(yè)服務人信息公開義務 124
八、業(yè)主支付物業(yè)費義務 125
九、業(yè)主告知、協(xié)助義務 126
十、業(yè)主合同任意解除權 126
十一、物業(yè)服務合同的續(xù)訂 127
十二、不定期物業(yè)服務合同 128
十三、物業(yè)服務人的移交義務及法律責任 129
十四、物業(yè)服務人的后合同義務 130
第三章　物業(yè)管理中的法律風險及防范
第一節(jié)　前期物業(yè)服務中的風險及防范 133
一、前期物業(yè)管理的特點 133
二、前期物業(yè)管理的風險 134
三、前期物業(yè)管理過程中的風險化解 135
第二節(jié)　日常物業(yè)服務中的風險及防范 137
一、治安風險防范 137
二、消防事故和隱患風險防范 141
三、裝修管理風險防范 151
四、高空墜物風險防范 157
五、物業(yè)服務收費風險及防范 161
六、公共設施設備風險防范 165
七、公共環(huán)境風險防范 170
八、車輛管理風險防范 173
第四章　物業(yè)服務合規(guī)管理文書
第一節(jié)　物業(yè)管理中的合同 176
一、物業(yè)服務合同 176
【實戰(zhàn)范本01】　物業(yè)服務合同 176
二、前期物業(yè)服務合同 190
【實戰(zhàn)范本02】　前期物業(yè)服務合同 190
三、專項服務委托合同 208
【實戰(zhàn)范本03】　綠化養(yǎng)護承包合同 210
【實戰(zhàn)范本04】　物業(yè)清潔服務承包協(xié)議 214
【實戰(zhàn)范本05】　保安服務外包合同 223
【實戰(zhàn)范本06】　公共機電設備維修保養(yǎng)合同 229
【實戰(zhàn)范本07】　樓宇對講管理系統(tǒng)維護合同 232
【實戰(zhàn)范本08】　電梯保養(yǎng)外包合同 233
第二節(jié)　物業(yè)管理中的文書 237
一、管理規(guī)約 237
【實戰(zhàn)范本09】　小區(qū)業(yè)主管理規(guī)約 237
二、業(yè)主大會議事規(guī)則 256
【實戰(zhàn)范本10】　業(yè)主大會議事規(guī)則 256
三、臨時管理規(guī)約 265
【實戰(zhàn)范本11】 　臨時管理規(guī)約 265
四、臨時管理規(guī)約確認書 273
【實戰(zhàn)范本12】　臨時管理規(guī)約確認書 273
五、裝飾裝修管理告知書 274
【實戰(zhàn)范本13】　業(yè)主裝飾裝修管理告知書（1） 274
【實戰(zhàn)范本14】 　業(yè)主裝飾裝修管理告知書（2） 275
六、物業(yè)費催收通知 279
【實戰(zhàn)范本15】　關于收取物業(yè)管理費的通知 279
【實戰(zhàn)范本16】　關于明確物業(yè)管理費收取標準的通知 280
【實戰(zhàn)范本17】　催收物業(yè)管理費的通知［針對多數(shù)業(yè)主（住戶）］ 280
【實戰(zhàn)范本18】　催收物業(yè)管理費的通知［針對個別業(yè)主（住戶）］ 281
【實戰(zhàn)范本19】　車位使用費催收通知單 281
七、物業(yè)服務承諾公示 282
【實戰(zhàn)范本20】　小區(qū)物業(yè)服務承諾書 282
【實戰(zhàn)范本21】　××別墅物業(yè)服務承諾書 283
八、物業(yè)服務信息公示 285
【實戰(zhàn)范本22】　物業(yè)管理服務收費公示 285
【實戰(zhàn)范本23】　關于調整物業(yè)服務費的公告 287
【實戰(zhàn)范本24】　物業(yè)有償服務信息公示 287
【實戰(zhàn)范本25】　××物業(yè)服務項目收支情況公示 291
九、維修資金籌集和使用合規(guī)文書 294
【實戰(zhàn)范本26】　使用維修基金征求意見函 295
【實戰(zhàn)范本27】　住宅專項維修資金使用申請表 295
【實戰(zhàn)范本28】　××小區(qū)使用維修資金公示 296
【實戰(zhàn)范本29】　維修和更新、改造方案 297
【實戰(zhàn)范本30】 　××住宅專項維修資金使用聯(lián)系單 298
【實戰(zhàn)范本31】　維修資金使用征求意見證明 299
【實戰(zhàn)范本32】　維修和更新、改造方案公示證明 300
【實戰(zhàn)范本33】　工程招投標證明 300
【實戰(zhàn)范本34】　住宅專項維修資金使用審批表 301
【實戰(zhàn)范本35】　物業(yè)區(qū)域維修和更新、改造工程竣工驗收報告 302
【實戰(zhàn)范本36】　維修和更新、改造工程保修期滿驗收報告 303
【實戰(zhàn)范本37】　動用住宅專項維修資金承諾書 304
十、不同意續(xù)聘通知書 304
【實戰(zhàn)范本38】　關于物業(yè)服務合同到期后不再續(xù)聘的函 305
【實戰(zhàn)范本39】　關于通知物業(yè)服務合同到期不再續(xù)聘的函 305
【實戰(zhàn)范本40】　終止前期物業(yè)服務合同的函 306
第五章　常見物業(yè)服務法律問題答疑
第一節(jié)　物業(yè)服務合同簽訂與履行 308
一、小區(qū)必須委托物業(yè)服務企業(yè)進行管理嗎 308
二、前期物業(yè)服務合同對業(yè)主有效嗎 308
三、開發(fā)商前期選定的物業(yè)服務企業(yè)，個人業(yè)主能夠拒絕嗎 309
四、單個業(yè)主可以解聘物業(yè)服務企業(yè)嗎 309
五、小區(qū)分期開發(fā)，人數(shù)未達到成立業(yè)主委員會的情況，能否解除前期物業(yè)服務合同 309
六、前期物業(yè)服務合同作為附條件的合同，條件未成就時，能否解除 310
七、小區(qū)業(yè)主如何選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè) 310
八、沒有業(yè)主委員會的情況下如何解除物業(yè)服務合同 311
九、業(yè)主可以找理由拒絕履行物業(yè)服務合同的義務嗎 311
十、業(yè)主對開發(fā)商委托的前期物業(yè)服務企業(yè)不滿意，是否有權更換 312
十一、物業(yè)服務可以整體“轉包”或分解后“分包”嗎 312
十二、物業(yè)服務企業(yè)將專項服務委托出去是否就不用負責了 313
十三、物業(yè)服務企業(yè)的責任邊界在哪里 313
十四、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)需要互通小區(qū)基本信息嗎 314
十五、業(yè)主需提前告知物業(yè)服務企業(yè)哪些事項 314
十六、物業(yè)服務企業(yè)的單方服務承諾是否有效 314
十七、原物業(yè)服務企業(yè)是否有交接的義務 315
十八、原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤離、移交怎么辦 316
十九、物業(yè)服務企業(yè)應保證業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全嗎 317
二十、物業(yè)服務企業(yè)有信息公開和報告的義務嗎 317
二十一、如何應對業(yè)主的解聘、續(xù)聘、合同終止后的權利與義務 318
二十二、物業(yè)服務企業(yè)對高空拋物行為負有安全保障責任嗎 319
二十三、綠地被侵占，物業(yè)服務企業(yè)該不該管 319
二十四、私搭亂建該由誰管 320
二十五、出現(xiàn)消防問題該由誰管 320
二十六、噪聲污染歸誰管 320
第二節(jié)　業(yè)主大會和業(yè)主委員會 321
一、業(yè)主委員會如何產(chǎn)生 321
二、業(yè)主大會和業(yè)主委員會設立的程序是什么 321
三、業(yè)主委員會是如何成立的 324
四、誰有權解散業(yè)主委員會 325
五、業(yè)主委員會應當向業(yè)主公布哪些情況和資料 325
六、業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定的效力有哪些 325
七、業(yè)主委員會具備訴訟主體的條件嗎 326
八、業(yè)主委員會有工資嗎 327
九、業(yè)主委員會提起訴訟是否需要業(yè)主大會決議 327
十、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、開發(fā)商以及物業(yè)服務企業(yè)有什么樣的關系 327
第三節(jié)　專項維修資金 328
一、專項維修資金何時交 328
二、專項維修資金有何特點 329
三、物業(yè)管理費與專項維修資金有何不同 329
四、專項維修資金怎么管理 330
五、專項維修資金的催收能否適用訴訟時效 330
六、房屋專項維修資金糾紛適用訴訟時效嗎 331
七、哪些設施可以使用專項維修資金 331
八、如何提取和使用專項維修資金 332
第四節(jié)　物業(yè)管理費 334
一、物業(yè)管理費標準由誰確定 334
二、物業(yè)管理費由哪些項目構成 334
三、物業(yè)管理費應該從什么時候開始交納 335
四、房屋未入住能不交物業(yè)費嗎 335
五、物業(yè)管理費與違約金究竟能否相抵 335
六、小區(qū)業(yè)主有權審查物業(yè)服務費用支出嗎 336
七、租賃合同沒有約定，物業(yè)費應由誰來交 337
八、業(yè)主有權要求物業(yè)服務企業(yè)提供小區(qū)公共收益明細及使用情況嗎 337
九、業(yè)主不交物業(yè)費怎么辦 338
十、未直接與物業(yè)服務企業(yè)簽合同需要交物業(yè)費嗎 338
十一、哪些情形下業(yè)主可以不交物業(yè)費 339
十二、小區(qū)停車要交費嗎 339
十三、物業(yè)服務企業(yè)可以用停水停電來催收物業(yè)費嗎 340
十四、小區(qū)發(fā)生了偷盜事件，業(yè)主是否可以不交納物業(yè)費 340
十五、未享受服務是否可以不交物業(yè)費 341
十六、物業(yè)服務企業(yè)下發(fā)物業(yè)費催收通知單合法嗎 341
第五節(jié)　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權 341
一、業(yè)主如何行使建筑物區(qū)分所有權 341
二、哪些建筑是配套公建 342
三、小區(qū)配套設施包括哪些 342
四、小區(qū)配套公建是否屬于業(yè)主共有 343
五、小區(qū)哪些部分是業(yè)主共有部分 344
六、小區(qū)的地面停車費、廣告費、場地使用費等收益歸誰所有 345
七、業(yè)主的共同部分經(jīng)營收入歸屬誰 345
八、可否擅自利用業(yè)主共有部分開展經(jīng)營活動 346
九、業(yè)主可否將樓頂據(jù)為己有 347