不動產估價理論與技術新探索

目　錄
1 緒　論 001
1.1　不動產和不動產估價概述 001
1.1.1　不動產的概念及分類 001
1.1.2　不動產價格及不動產估價 004
1.2　不動產估價理論與技術研究進展 008
1.2.1　土地估價理論方法研究進展 008
1.2.2　房地產估價理論方法研究進展 017
1.3　研究思路和主要內容 019
1.3.1　研究思路 019
1.3.2　主要內容 020
第一篇　土地估價相關理論探索
2 土地估價原則的內涵及適用性 023
2.1　土地估價原則的內涵 023
2.1.1　土地估價的主要原則 023
2.1.2　土地估價原則的內涵 024
2.2　土地估價原則的適用性 029
2.2.1　估價原則的分類 029
2.2.2　技術原則對估價方法的適用性 030
2.2.3　導向原則對估價目的的適用性 033
3 土地抵押凈值評估及關鍵問題 036
3.1　土地抵押凈值的概念及內涵 036
3.1.1　土地抵押凈值的概念 036
3.1.2　土地抵押凈值的評估思路 037
3.1.3　預期實現(xiàn)土地抵押權的費用 038
3.1.4　預期實現(xiàn)土地抵押權的稅金 040
3.2　不同用途土地抵押凈值評估 044
3.2.1　住宅用地抵押凈值評估 044
3.2.2　商業(yè)用地抵押凈值評估 049
3.2.3　工業(yè)用地抵押凈值評估 055
3.3　抵押凈值評估應注意的問題 060
3.3.1　抵押凈值與快速變現(xiàn)價值的區(qū)別 060
3.3.2　土地抵押凈值不是一個固定比例 060
3.3.3　關于土地增值稅的扣除項問題 061
3.3.4　關于企業(yè)所得稅的扣除問題 061
4 縣域標定地價中標準宗地的設立及流程 062
4.1　標定地價及評估技術路線 062
4.1.1　標定地價及其發(fā)展歷程 062
4.1.2　標定地價評估技術路線 064
4.2　縣域標準宗地設立的基本思路 066
4.2.1　縣域標準宗地設立的難點 067
4.2.2　縣域標準宗地設立的標準 068
4.3　縣域標準宗地的設立流程與實踐 070
4.3.1　外業(yè)預選 070
4.3.2　信息查閱 071
4.3.3　初步預設 071
4.3.4　實地核查 071
4.3.5　確定標準宗地 072
第二篇　房地產估價相關理論探索
5 成套住宅實地查勘及價格因素分析 077
5.1　實地查勘的主要任務和主要方法 077
5.1.1　實地查勘的必要性和工作準備 077
5.1.2　實地查勘的主要任務 080
5.1.3　實地查勘與資料收集方法 082
5.2　成套住宅實地查勘的內容 085
5.2.1　區(qū)位狀況查勘 085
5.2.2　實物狀況查勘 087
5.2.3　權益狀況核實 088
5.2.4　實地查勘拍照 089
5.2.5　市場狀況調查 089
5.3　價格影響因素分析與評定標準 091
5.3.1　價格影響因素的分類 091
5.3.2　價格影響因素分析的原則 092
5.3.3　價格影響因素分析的要點 093
5.3.4　價格影響因素的評定標準 094
6 樓層對房價的影響及樓層指數(shù)編制 100
6.1　樓層對住宅價格影響的理論分析 100
6.1.1　區(qū)位與居住區(qū)位的內涵 100
6.1.2　區(qū)位對房價影響的相關研究 101
6.1.3　區(qū)位對房價的作用機制 102
6.1.4　樓層對房價的作用機理 104
6.2　樓層對住宅價格影響的案例分析 104
6.2.1　樓層對房價影響的分析方法 104
6.2.2　數(shù)據(jù)來源說明 105
6.2.3　樓層與房價關聯(lián)性的統(tǒng)計分析 107
6.3　住宅樓層指數(shù)表的編制 109
6.3.1　樓層指數(shù)編制的原則 109
6.3.2　住宅樓層指數(shù)表編制 109
7 比較法中主要比較因素的內涵及量化 111
7.1　比較法中比較因素的選擇 111
7.1.1　比較因素的選擇和存在的問題 112
7.1.2　比較因素選擇的基本原則 113
7.1.3　房地產狀況調整因素選擇 114
7.2　房地產狀況調整因素的量化思路 115
7.2.1　區(qū)位狀況因素的內涵及量化 115
7.2.2　實物狀況因素的內涵及量化 122
7.2.3　權益狀況因素的內涵及量化 125
第三篇　現(xiàn)代信息技術在估價中的應用探索
8 大數(shù)據(jù)技術在估價中的應用探索 129
8.1　大數(shù)據(jù)及房地產大數(shù)據(jù)概論 129
8.1.1　大數(shù)據(jù)的概念及特征 129
8.1.2　房地產大數(shù)據(jù)概述 132
8.2　大數(shù)據(jù)在房地產市場調查中的應用 135
8.2.1　鄭州市房地產調查及數(shù)據(jù)獲取 135
8.2.2　鄭州市房地產市場狀況分析 136
8.3　估價大數(shù)據(jù)的分類整合 141
8.3.1　估價大數(shù)據(jù)分類整合的必要性 141
8.3.2　估價大數(shù)據(jù)信息的分類整合 143
8.4　估價信息數(shù)據(jù)庫的功能和結構 144
8.4.1　估價信息數(shù)據(jù)庫的功能 144
8.4.2　估價信息數(shù)據(jù)庫的系統(tǒng)構成 145
8.5　估價信息數(shù)據(jù)庫的建設和共享 147
8.5.1　數(shù)據(jù)庫的建設與運作 147
8.5.2　數(shù)據(jù)庫的錄入與維護 148
8.5.3　數(shù)據(jù)庫的共享與應用 148
9 地理信息技術在估價中的應用 149
9.1　GIS概述及基本功能 149
9.1.1　GIS概述 149
9.1.2　GIS的基本功能 150
9.2　GIS在房地產估價中的應用 152
9.2.1　GIS輔助估價的應用體系 152
9.2.2　GIS輔助估價的主要功能 154
9.3　GIS在地價分析中的應用 159
9.3.1　數(shù)據(jù)來源與研究方法 161
9.3.2　鄭州市住宅地價時空序列變化 163
9.3.3　鄭州市住宅地價空間格局特征 168
9.3.4　鄭州市住宅地價格局變化影響因素 174
9.4　GIS在估價中的實施保障 176
9.4.1　建立并更新估價信息數(shù)據(jù)庫 176
9.4.2　評估專業(yè)人員的學科背景 177
9.4.3　評估專業(yè)人員數(shù)據(jù)分析能力 177
第四篇　不動產估價行業(yè)高質量發(fā)展路徑探索
10 疫情影響下的土地估價行業(yè)發(fā)展 181
10.1　土地估價行業(yè)及新冠疫情的不利影響 181
10.1.1　中國土地估價行業(yè)發(fā)展歷程 181
10.1.2　疫情對估價行業(yè)的不利影響 182
10.2　疫情影響下土地估價行業(yè)面臨的形勢 184
10.2.1　業(yè)務范圍和業(yè)務量或將持續(xù)收縮 184
10.2.2　估價行業(yè)經營成本或將增加 184
10.2.3　土地估價行業(yè)競爭也將愈演愈烈 185
10.3　土地估價行業(yè)高質量發(fā)展的路徑 185
10.3.1　疫情防控和企業(yè)經營兩手抓 185
10.3.2　研判行業(yè)形勢并拓展業(yè)務領域 186
10.3.3　加強行業(yè)監(jiān)管和機構備案管理 186
10.3.4　加強行業(yè)自律管理和誠信建設 187
10.4　土地估價行業(yè)未來新業(yè)務領域 187
10.4.1　自然資源分等定級與價格評估 187
10.4.2　全民所有土地資源資產核算 188
10.4.3　公示地價體系建設與更新 189
10.4.4　園地、林地、草地分等定級估價 189
10.4.5　征收土地社會穩(wěn)定性風險評估 190
10.4.6　地上青苗和附著物補償標準編制 191
11 房地產估價行業(yè)高質量發(fā)展 192
11.1　房地產估價行業(yè)現(xiàn)狀 192
11.1.1　房地產估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 192
11.1.2　估價行業(yè)發(fā)展存在的問題 193
11.2　房地產估價行業(yè)發(fā)展趨勢 194
11.2.1　房地產估價新業(yè)務不斷涌現(xiàn) 194
11.2.2　大數(shù)據(jù)推進估價技術不斷革新 195
11.2.3　估價行業(yè)融合發(fā)展趨勢越來越強 195
11.3　房地產估價行業(yè)高質量發(fā)展的路徑 195
11.3.1　以機構提升拓展業(yè)務空間 196
11.3.2　以人才培養(yǎng)提升服務質量 196
11.3.3　以智庫建設服務地方發(fā)展 197
11.3.4　以科技創(chuàng)新提升技術水平 197
11.3.5　以自律建設維護行業(yè)發(fā)展環(huán)境 198
11.4　房地產估價行業(yè)新業(yè)務領域 199
11.4.1　租售同權發(fā)展趨勢下租金評估 199
11.4.2　REITs的興起與房地產估價行業(yè) 199
11.4.3　新供應模式下工業(yè)地價評估 201
11.4.4　房地產大數(shù)據(jù)衍生的新業(yè)務 201
11.4.5　各種新、奇、特房地產估價業(yè)務 202
參考文獻 203
重要術語索引表 217