房地產(chǎn)企業(yè)成本預(yù)算與控制手冊

第1章　房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的總體戰(zhàn)略
1.1　組織和制度方面的保障體系 2
1.1.1　房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的組織體系 2
1.1.2　成本管理職責(zé) 2
【他山之石】某房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理組織體系 4
1.2　成本控制管理信息系統(tǒng) 9
1.2.1　成本控制管理信息系統(tǒng)設(shè)計的基本思想 9
1.2.2　系統(tǒng)單據(jù)類型設(shè)計及費用項目成本分類 9
1.3　成本監(jiān)控系統(tǒng) 13
1.3.1　制度建設(shè) 13
1.3.2　計劃管理 13
1.3.3　分析檢查 14
1.3.4　信息交流 14
1.4　確定成本控制體系健康運行的標(biāo)準(zhǔn) 14
1.5　確立房地產(chǎn)開發(fā)全程成本控制方法 14
1.5.1　確立目標(biāo)成本控制法 14
1.5.2　采用動態(tài)控制的思想 15
1.5.3　采用集約管理實現(xiàn)成本精確控制 15

第2章　目標(biāo)成本動態(tài)控制
2.1　目標(biāo)成本動態(tài)管理概述 17
2.1.1　目標(biāo)成本管理的基本原理 17
2.1.2　目標(biāo)成本管理的原則 17
2.1.3　目標(biāo)成本管理流程及特點 18
2.2　目標(biāo)成本動態(tài)管理的基本內(nèi)涵 19
2.2.1　動態(tài)成本的內(nèi)涵 19
2.2.2　目標(biāo)成本動態(tài)管理的意義 20
2.2.3　目標(biāo)成本動態(tài)管理的支持體系 21
2.2.4　目標(biāo)成本動態(tài)管理的支持文件 22
2.3　房地產(chǎn)項目成本動態(tài)控制現(xiàn)狀 23
2.3.1　項目成本動態(tài)控制的關(guān)注度不夠 23
2.3.2　項目成本動態(tài)控制的運轉(zhuǎn)體系處于粗放狀態(tài) 24
2.3.3　項目成本動態(tài)控制重要環(huán)節(jié)把控上不重視 27
2.4　目標(biāo)成本動態(tài)控制對策 31
2.4.1　建立房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本動態(tài)控制機制 31
2.4.2　整合項目管理全過程業(yè)務(wù)鏈 34
2.4.3　降低可控的敏感性費用 35
【他山之石】某房地產(chǎn)公司責(zé)任成本體系 38
【他山之石】設(shè)計部成本控制責(zé)任書 42
【他山之石】工程部成本控制責(zé)任書 46
【他山之石】項目經(jīng)理部成本控制責(zé)任書 49
【他山之石】營銷管理部成本控制責(zé)任書 52
【他山之石】成本管理部成本控制責(zé)任書 55
【他山之石】某房地產(chǎn)公司目標(biāo)成本管理實施細(xì)則 59

第3章　房地產(chǎn)目標(biāo)成本預(yù)測與分解
3.1　房地產(chǎn)目標(biāo)成本預(yù)測 64
3.1.1　目標(biāo)成本預(yù)測的注意事項 64
3.1.2　目標(biāo)預(yù)測的方法 64
3.2　房地產(chǎn)目標(biāo)成本構(gòu)成維度的分解 65
3.2.1　房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成 65
3.2.2　目標(biāo)成本在成本構(gòu)成維度的分解 66
3.3　工作分解結(jié)構(gòu) 68
3.3.1　何謂工作分解結(jié)構(gòu) 68
3.3.2　房地產(chǎn)開發(fā)項目工作分解結(jié)構(gòu)的注意事項 68
3.3.3　目標(biāo)成本在工作維度的分解 69
3.4　組織分解結(jié)構(gòu) 71
3.4.1　何謂組織分解結(jié)構(gòu) 71
3.4.2　房地產(chǎn)開發(fā)項目組織分解結(jié)構(gòu)的方法 71
3.4.3　目標(biāo)成本在組織維度的分解 73
3.5　按工程進度分解 73
3.5.1　工程進度的表示方法 74
3.5.2　進度對成本的影響 75
3.5.3　目標(biāo)成本在時間維度上的分解 76
3.6　房地產(chǎn)開發(fā)項目目標(biāo)成本的四維分解 76
【他山之石】房地產(chǎn)項目開發(fā)總目標(biāo)控制表 77
【他山之石】房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本測算表 80

第4章　房地產(chǎn)企業(yè)投資決策環(huán)節(jié)成本控制
4.1　投資決策環(huán)節(jié)概述 91
4.1.1　房地產(chǎn)投資決策的概念 91
4.1.2　房地產(chǎn)投資決策策略 91
4.1.3　投資決策階段的費用組成 91
4.2　投資決策階段成本管理存在的問題 91
4.2.1　投資決策階段應(yīng)做好的工作 92
4.2.2　前期投資決策階段影響成本的主要因素 94
4.2.3　現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策的成本控制存在的問題 94
4.3　投資決策不當(dāng)對成本的影響 96
4.3.1　經(jīng)濟形勢變動影響項目開發(fā)成本 96
4.3.2　法律政策風(fēng)險影響項目開發(fā)成本 96
4.3.3　相關(guān)決策人員素質(zhì)偏低加大開發(fā)成本 96
4.4　投資決策階段成本控制的對策 96
4.4.1　企業(yè)內(nèi)部完善投資決策流程 97
4.4.2　充分了解市場和政策法規(guī)信息 97
4.4.3　開發(fā)項目可行性研究 97
4.4.4　對開發(fā)項目進行投資估算 98

第5章　房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制
5.1　房地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本控制的必要性 101
5.1.1　設(shè)計管理與成本的關(guān)系 101
5.1.2　設(shè)計階段成本控制的影響因素 101
5.1.3　設(shè)計階段成本控制的重要性 103
5.1.4　明確設(shè)計階段各專業(yè)人員的成本責(zé)任 103
【他山之石】項目設(shè)計階段成本管理工作指引 104
5.2　房地產(chǎn)項目設(shè)計管理的程序及內(nèi)容 111
5.2.1　編制設(shè)計任務(wù)書 111
5.2.2　設(shè)計過程控制 113
5.2.3　設(shè)計成果評審 113
5.2.4　設(shè)計變更控制 114
5.3　規(guī)劃設(shè)計階段成本控制的措施 116
5.3.1　加強設(shè)計階段的經(jīng)濟論證 116
5.3.2　實行限額設(shè)計 116
【他山之石】某地產(chǎn)企業(yè)的“限額設(shè)計參考意見” 118
【他山之石】項目規(guī)劃方案簡評表 121
5.3.3　實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法 122
5.3.4　要加強設(shè)計出圖前的審核工作 122
【他山之石】擴初（施工圖）設(shè)計會審表 122
【他山之石】工程方案、擴初、施工圖審批表 123
【他山之石】圖紙簽發(fā)登記表 123
5.3.5　有效規(guī)范工程招投標(biāo)制度，推進設(shè)計監(jiān)理制 123
5.4　地產(chǎn)項目設(shè)計階段成本優(yōu)化 124
5.4.1　設(shè)計前期成本控制要點 124
5.4.2　概念、規(guī)劃設(shè)計階段成本控制重點 126
5.4.3　方案設(shè)計階段成本控制重點 128
5.4.4　擴初設(shè)計階段成本控制重點 131
5.4.5　施工圖設(shè)計階段成本控制重點 134
5.4.6　二次設(shè)計階段成本控制重點 136

第6章　房地產(chǎn)項目招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制
6.1　房地產(chǎn)項目工程招投標(biāo)成本概述 138
6.1.1　招投標(biāo)階段對成本控制的影響 138
6.1.2　工程招投標(biāo)階段的控制流程 138
6.2　招標(biāo)過程中的成本控制措施 139
6.2.1　選擇合理的發(fā)包模式 139
6.2.2　合理劃分標(biāo)段 144
6.2.3　編制工程量清單和招標(biāo)控制價 145
6.2.4　做好招標(biāo)文件的編制工作 151
相關(guān)鏈接　定額計價法 152
6.2.5　分析投標(biāo)報價，協(xié)助合同價格談判 153
6.2.6　分析施工方案技術(shù)經(jīng)濟的合理性 153
6.2.7　做好合同的簽訂工作 153

第7章　房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制
7.1　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目采購概述 156
7.1.1　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目采購物資分類 156
7.1.2　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目采購特點分析 157
7.2　采購成本控制的基礎(chǔ)—完善采購系統(tǒng)建設(shè) 158
7.2.1　房地產(chǎn)企業(yè)采購管理系統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu) 158
7.2.2　采購流程關(guān)鍵績效衡量指標(biāo)和關(guān)鍵點的確定 160
7.2.3　明確采購的主體 161
7.2.4　采購方式的確定 164
【他山之石】項目總包及主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議 165
【他山之石】項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議 165
7.2.5　供應(yīng)商管理系統(tǒng)的建立 165
【他山之石】材料/設(shè)備制造商/供應(yīng)商信息庫 166
【他山之石】供應(yīng)商洽談記錄 167
7.3　房地產(chǎn)企業(yè)采購成本控制執(zhí)行 167
7.3.1　制定采購預(yù)算與估計成本 167
7.3.2　制訂采購計劃 167
【他山之石】項目采購需求計劃 169
【他山之石】項目采購計劃管控表 169
7.3.3　采購詢價 170
【他山之石】甲定乙購材料（設(shè)備）價格審訂單 170
【他山之石】甲定乙購材料（設(shè)備）品牌標(biāo)準(zhǔn)核訂單 170
【他山之石】乙購材料（設(shè)備）價格審核表 171
7.3.4　供應(yīng)商的選擇 172
7.3.5　采購環(huán)境的利用 172
7.3.6　采購合同簽訂 173
【他山之石】合同現(xiàn)場交底單 173
【他山之石】工程項目采購合同交底答疑紀(jì)要 174
【他山之石】工程項目采購合同履約情況記錄表 174
【他山之石】工程項目采購合同履約檢查情況通報 175
【他山之石】____項目_____月合同價款變更情況匯總表 175
7.3.7　采購環(huán)節(jié)成本控制要點、內(nèi)容、方法及執(zhí)行部門 176

第8章　房地產(chǎn)企業(yè)工程管理環(huán)節(jié)成本控制
8.1　工程項目成本控制概述 178
8.1.1　工程項目成本的構(gòu)成 178
8.1.2　工程項目成本控制的原則 179
8.2　工程項目成本控制措施 180
8.2.1　預(yù)算及資金控制 180
【他山之石】某地產(chǎn)企業(yè)工程付款管理制度 181
【他山之石】付款審批表 185
【他山之石】工程款支付申請表 186
【他山之石】工程款已支付報表 187
【他山之石】結(jié)算項目基本信息表 187
【他山之石】結(jié)算審批表 188
8.2.2　采取組織措施控制工程成本 189
8.2.3　采取技術(shù)措施控制工程成本 191
8.2.4　采取經(jīng)濟措施控制工程成本 191
8.2.5　加強質(zhì)量管理，控制返工率 192
【他山之石】項目工程質(zhì)量管理辦法 194
8.2.6　加強合同管理，控制工程成本 200
【他山之石】房地產(chǎn)項目合同管理程序 201
8.2.7　供材管理 204
8.3　工程施工薄弱環(huán)節(jié)的成本控制 205
8.3.1　嚴(yán)格進行工程招標(biāo)，控制新開工程的造價 205
8.3.2　合理安排施工順序，減少臨時費用 205
8.3.3　建立工程變更制度，降低工程成本 206
【他山之石】工程變更和現(xiàn)場簽證管理辦法 206
8.3.4　嚴(yán)格控制材料、設(shè)備價格 217
8.3.5　加強竣工結(jié)算的管理 218
【他山之石】工程竣工結(jié)算管理規(guī)定 220

第9章　房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本核算
9.1　開發(fā)產(chǎn)品成本項目的構(gòu)成 225
9.1.1　開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容 225
9.1.2　開發(fā)產(chǎn)品成本的項目 225
9.2　發(fā)包開發(fā)工程的核算 230
9.2.1　發(fā)包工程項目的內(nèi)容 230
9.2.2　發(fā)包工程價款結(jié)算的方式 231
9.2.3　發(fā)包開發(fā)工程的核算 231
9.3　開發(fā)間接費用的核算 232
9.3.1　開發(fā)間接費用的構(gòu)成 232
9.3.2　開發(fā)間接費用的歸集與分配 233
9.4　土地開發(fā)成本的核算 235
9.4.1　土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則 235
9.4.2　土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置 236
9.4.3　土地開發(fā)成本的核算 237
9.4.4　已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 239
9.5　配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 240
9.5.1　配套設(shè)施的種類及其支出的歸集原則 240
9.5.2　配套設(shè)施成本項目的確定與設(shè)置 241
9.5.3　配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 242
9.5.4　已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 244
9.6　房屋開發(fā)成本的核算 245
9.6.1　房屋開發(fā)的種類及其核算對象 245
9.6.2　房屋開發(fā)成本的核算 246
9.6.3　已完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 251
9.7　代建工程開發(fā)成本的核算 251
9.7.1　代建工程成本核算的內(nèi)容 251
9.7.2　代建工程開發(fā)成本的賬務(wù)處理 252

第10章　房地產(chǎn)項目成本報表與分析
10.1　房地產(chǎn)開發(fā)項目成本報表 254
10.1.1　在建開發(fā)產(chǎn)品成本表 254
10.1.2　已完開發(fā)產(chǎn)品成本表 255
10.2　房地產(chǎn)項目成本分析 257
10.2.1　房地產(chǎn)企業(yè)項目成本分析的必要性 257
10.2.2　成本分析與成本核算的區(qū)別 258
10.2.3　地產(chǎn)項目成本分析的方式與方法 258
10.2.4　地產(chǎn)項目成本分析中應(yīng)注意的問題 259
【他山之石】工程項目成本分析匯總表 260
【他山之石】其他直接費、間接費、管理費、財務(wù)費、稅金計劃表 260
【他山之石】人工成本費用分析表 262
【他山之石】材料成本費用分析表 263
【他山之石】機械成本費用分析表 264
【他山之石】工程分（承）包成本費用分析表 264

第11章　房地產(chǎn)企業(yè)成本檔案管理
11.1　成本檔案管理概述 266
11.1.1　成本檔案管理的要求 266
11.1.2　主要成本檔案的組成及其管理辦法 266
11.2　成本檔案的管理業(yè)務(wù) 269
11.2.1　成本檔案的歸檔與立卷 269
11.2.2　成本檔案的編目與裝訂 269
11.2.3　成本檔案的保管與使用 270
【他山之石】成本檔案查閱登記表 271

參考文獻 272