房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)（第三版）

目錄
上編典型疑難專(zhuān)題
1．老舊房契的法律效力——老舊房地契，是否還有效？【權(quán)屬證明】
2．限購(gòu)政策與情勢(shì)變更——房屋限購(gòu)令，解約誰(shuí)之責(zé)？【情勢(shì)變更】
3．一房二賣(mài)的法律后果——一房賣(mài)二主，誰(shuí)是所有人？【一房二賣(mài)】
4．農(nóng)村房買(mǎi)賣(mài)合同效力——買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村房，合同有無(wú)效？【國(guó)家政策】
5．無(wú)權(quán)處分與善意取得——共同共有房，擅賣(mài)要得回？【無(wú)權(quán)處分】
6．表見(jiàn)代理的司法認(rèn)定——擅賣(mài)他人房，是否也有效？【表見(jiàn)代理】
7．違約損害與定金賠償——房屋沒(méi)買(mǎi)成，違約如何賠？【違約責(zé)任】
8．黑白合同的法律效力——陰陽(yáng)兩合同，到底依哪個(gè)？【黑白合同】
9．無(wú)證房買(mǎi)賣(mài)合同效力——沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，買(mǎi)賣(mài)不合法？【禁止規(guī)范】
10．村建集體土地租賃房——所謂小產(chǎn)權(quán)，是不是合法？【小產(chǎn)權(quán)房】
中編典型房屋類(lèi)型——二手房篇
11．精神病人的賣(mài)房效力——患有精神病，賣(mài)房何程序？【合同主體】
12．未成年房主賣(mài)房程序——房主是孩子，賣(mài)房有無(wú)效？【合同主體】
13．境外人士購(gòu)房之程序——外國(guó)人買(mǎi)房，是不是合法？【合同主體】
14．約定不明與合同解釋——約定不清楚，如何來(lái)解釋?zhuān)俊竞贤忉尅?
15．定金條款表述與適用——定金有約定，性質(zhì)如何分？【定金規(guī)則】
16．合同簽訂真實(shí)性判定——合同簽沒(méi)簽，如何來(lái)證明？【無(wú)權(quán)代理】
17．購(gòu)房合同的性質(zhì)判定——真貸假買(mǎi)賣(mài)，羊頭當(dāng)狗肉？【合同性質(zhì)】
18．購(gòu)房尾款的支付時(shí)間——全款須到位，還是先交房？【履行順序】
19．房屋相關(guān)費(fèi)用的結(jié)清——物業(yè)暖氣費(fèi)，該由誰(shuí)來(lái)交？【附隨義務(wù)】
20．房屋質(zhì)量的交接處理——收房交鑰匙，房屋非原狀？【恢復(fù)原狀】
21．按揭未辦理責(zé)任認(rèn)定——按揭辦不來(lái)，哪一方責(zé)任？【責(zé)任認(rèn)定】
22．轉(zhuǎn)按揭二手房屋糾紛——轉(zhuǎn)手按揭房，貸款如何償？【違約責(zé)任】
23．逾期交房的損失計(jì)算——逾期交房屋，違約如何賠？【違約損失】
24．解除合同的通知效力——解除發(fā)通知，是否有效力？【合同解除】
25．二手房過(guò)戶(hù)稅費(fèi)爭(zhēng)議——稅費(fèi)有爭(zhēng)議，究竟誰(shuí)來(lái)?yè)?dān)？【稅費(fèi)負(fù)擔(dān)】
26．戶(hù)口遷移的違約責(zé)任——房屋已售出，戶(hù)口不遷走？【戶(hù)口遷移】
27．土地出讓金補(bǔ)交責(zé)任——土地出讓金，該哪方補(bǔ)交？【劃撥土地】
28．口頭合同效力與認(rèn)定——合同無(wú)書(shū)面，能不能算數(shù)？【口頭合同】
29．無(wú)可歸責(zé)于雙方情形——合同未簽成，責(zé)任應(yīng)在誰(shuí)？【雙方無(wú)責(zé)】
30．買(mǎi)方拒絕履行的理由——不想買(mǎi)房了，理由是否足？【拒絕履行】
31．賣(mài)方違約與繼續(xù)履行——不想賣(mài)房了，能不能解約？【繼續(xù)履行】
32．逾期過(guò)戶(hù)的法律責(zé)任——逾期未過(guò)戶(hù)，理由足不足？【逾期過(guò)戶(hù)】
33．逾期付款的法律后果——逾期不付款，違約如何擔(dān)？【逾期付款】
34．房屋面積差異的處理——面積縮了水，房款是否退？【面積差異】
35．判決確權(quán)與賣(mài)房效力——名義產(chǎn)權(quán)人，買(mǎi)賣(mài)何效力？【民行交叉】
36．隱名代理與借名購(gòu)房——代人買(mǎi)賣(mài)房，合同有無(wú)效？【隱名代理】
37．拖欠房款與訴訟時(shí)效——付款太遲延，是否過(guò)時(shí)效？【訴訟時(shí)效】
38．盜賣(mài)房屋的法律效力——盜賣(mài)他人房，合同有無(wú)效？【民刑交叉】
39．中介費(fèi)用糾紛的處理——房屋沒(méi)買(mǎi)成，不給中介費(fèi)？【居間合同】
40轉(zhuǎn)售房糾紛處理原則——轉(zhuǎn)售倒賣(mài)房，合同誰(shuí)在簽？【合同主體】
中編典型房屋類(lèi)型——商品房篇
41．房屋認(rèn)購(gòu)的法律效力——正式簽合同，還是只認(rèn)購(gòu)？【預(yù)約合同】
42．訂購(gòu)定金的適用規(guī)則——訂購(gòu)不簽約，定金可沒(méi)收？【定金規(guī)則】
43．售房廣告的法律效力——虛假做廣告，損失怎補(bǔ)償？【虛假?gòu)V告】
44．無(wú)證預(yù)售房合同效力——無(wú)證預(yù)售房，合同有無(wú)效？【合同效力】
45．土地使用權(quán)年限縮水——土地年限短，是否算欺詐？【土地年限】
46．土地使用權(quán)性質(zhì)變更——土地使用權(quán)，劃撥改出讓?zhuān)俊就恋匦再|(zhì)】
47．交房通知的程序要求——簽約或交房，如何來(lái)通知？【通知方式】
48．竣工驗(yàn)收與交房時(shí)間——房屋該交付，何時(shí)算竣工？【竣工驗(yàn)收】
49．消防驗(yàn)收的法律意義——消防未驗(yàn)收，能否算交付？【消防驗(yàn)收】
50．拒絕與遲延收房抗辯——逾期交付房，抑或受領(lǐng)遲？【拒絕收房】
51．逾期交房的免責(zé)理由——交房辦證晚，能否免除責(zé)？【不可抗力】
52．逾期交房與合同解除——逾期交付房，誰(shuí)有解約權(quán)？【合同解除】
53．逾期交房的違約賠償——逾期交付房，違約怎賠償？【違約損失】
54．房屋權(quán)屬證明的內(nèi)容——房屋權(quán)屬證，含土地證否？【權(quán)屬證明】
55．逾期辦證的違約責(zé)任——逾期辦房證，違約如何賠？【逾期辦證】
56．辦證費(fèi)用的負(fù)擔(dān)原則——逾期未辦證，責(zé)任在于誰(shuí)？【辦證費(fèi)用】
57．交房辦證的訴訟時(shí)效——交房和辦證，訴訟有時(shí)效？【訴訟時(shí)效】
58．遲延付款的違約責(zé)任——遲延付房款，違約何責(zé)任？【遲延付款】
59．房屋質(zhì)量問(wèn)題與解決——質(zhì)量有問(wèn)題，如何來(lái)認(rèn)定？【房屋質(zhì)量】
60．裝修標(biāo)準(zhǔn)的爭(zhēng)議處理——裝修有爭(zhēng)議，如何來(lái)解釋?zhuān)俊狙b修糾紛】
61．配套設(shè)施與設(shè)計(jì)變更——配套缺設(shè)施，設(shè)計(jì)擅變更？【合同變更】
62．面積差異與房款結(jié)算——面積有差異，如何來(lái)結(jié)算？【面積差異】
63．贈(zèng)送面積與價(jià)款爭(zhēng)議——買(mǎi)房送閣樓，房款怎么算？【贈(zèng)送面積】
64．購(gòu)房?jī)?yōu)惠條件的兌現(xiàn)——購(gòu)房有優(yōu)惠，能否要得回？【優(yōu)惠條件】
65．購(gòu)房附贈(zèng)物品的兌現(xiàn)——買(mǎi)房有贈(zèng)品，要不要兌現(xiàn)？【附贈(zèng)物品】
66．噪聲污染與權(quán)利救濟(jì)——嘈雜的房子，不要行不行？【噪聲污染】
67．間距光照不足的處理——陽(yáng)光權(quán)之爭(zhēng)，是否有理?yè)?jù)？【間距光照】
68工程款優(yōu)先受償沖突——房款工程款，誰(shuí)有優(yōu)先權(quán)？【優(yōu)先受償】
69售后包租合同的效力——即購(gòu)即返租，合同有無(wú)效？【售后包租】
70．購(gòu)房糾紛的調(diào)解處理——糾紛已處理，是否還需賠？【調(diào)解協(xié)議】
下編特殊房屋類(lèi)型
71.抵押房：抵押權(quán)滌除——出賣(mài)抵押房，合同何效力？【合同效力】
72查封房：查封期轉(zhuǎn)賣(mài)——擅賣(mài)查封房，合同定無(wú)效？【合同效力】
73拍賣(mài)房：拍賣(mài)物瑕疵——競(jìng)拍過(guò)戶(hù)難，違約誰(shuí)承擔(dān)？【合同履行】
74違建房：買(mǎi)賣(mài)之后果——違法自建房，交易風(fēng)險(xiǎn)大？【合同欺詐】
75遺產(chǎn)房：房產(chǎn)權(quán)溯源——遺產(chǎn)房買(mǎi)賣(mài)，誰(shuí)是權(quán)利人？【遺產(chǎn)繼承】
76房改房：交易之阻礙——買(mǎi)賣(mài)房改房，是否有阻礙？【合同效力】
77承租房：公房使用權(quán)——公房承租權(quán)，買(mǎi)賣(mài)有無(wú)效？【合同效力】
78集資房：請(qǐng)求權(quán)讓與——轉(zhuǎn)讓集資房，約定有無(wú)效？【合同效力】
79互易房：協(xié)議做置換——此房與彼房，過(guò)戶(hù)怎履行？【合同履行】
80團(tuán)購(gòu)房：買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人——買(mǎi)賣(mài)團(tuán)購(gòu)房，解約該找誰(shuí)？【合同解除】
81合建房：合作共建房——加盟投建房，能不能住上？【合同效力】
82兇宅房：合同之效力——此屋不吉利，能不能退房？【公序良俗】
83拆遷房：回遷房指標(biāo)——拆遷安置房，是否能轉(zhuǎn)賣(mài)？【合同效力】
84共居房：同住人權(quán)益——共同居住人，享有何權(quán)益？【無(wú)權(quán)處分】
85聯(lián)建房：聯(lián)建責(zé)任方——所購(gòu)聯(lián)建房，糾紛誰(shuí)責(zé)任？【合同主體】
86抵債房：合同相對(duì)性——買(mǎi)賣(mài)抵債房，誰(shuí)是買(mǎi)受人？【債務(wù)抵銷(xiāo)】
87爛尾房：停緩建工程——買(mǎi)了爛尾房，損失怎主張？【合同履行】
88酒店房：產(chǎn)權(quán)式酒店——產(chǎn)權(quán)式酒店，交付惹麻煩？【簡(jiǎn)易交付】
89營(yíng)業(yè)房：商業(yè)用途房——商業(yè)門(mén)面房，能不能實(shí)現(xiàn)？【合同解除】
90國(guó)資房：國(guó)有資產(chǎn)房——國(guó)資房買(mǎi)賣(mài)，未審批可行？【合同無(wú)效】
91央產(chǎn)房：上市的限制——買(mǎi)賣(mài)央產(chǎn)房，是否有限制？【合同履行】
92軍產(chǎn)房：過(guò)戶(hù)之障礙——難辦房產(chǎn)證，究竟誰(shuí)之過(guò)？【合同履行】
93出租房：優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)——優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，實(shí)際難實(shí)現(xiàn)？【優(yōu)先買(mǎi)受】
94經(jīng)適房：受讓人資格——經(jīng)濟(jì)適用房，轉(zhuǎn)售有無(wú)效？【合同效力】
95兩限房：準(zhǔn)購(gòu)房資格——限價(jià)商品房，申購(gòu)無(wú)資格？【公共利益】
96經(jīng)租房：歷史性遺留——要回經(jīng)租房，為何這么難？【法院管轄】
97“文革”房：房產(chǎn)權(quán)歸屬——“文革”上交房，能否歸原主？【法院管轄】
98典當(dāng)房：民間習(xí)慣法——祖上典當(dāng)房，能否還要回？【物權(quán)法定】
99宗教房：產(chǎn)權(quán)人確定——宗教性質(zhì)房，誰(shuí)是所有人？【房屋確權(quán)】
100代管房：私房所有人——退回代管房，誰(shuí)在繼續(xù)用？【合同履行】
附錄
附錄：房屋買(mǎi)賣(mài)法律適用規(guī)范性文件（本書(shū)主要引用法條來(lái)源）