房地產(chǎn)企業(yè)全程會計核算與稅務(wù)處理（第三版）

第一章 房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與稅務(wù)處理概述
第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要特點
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型與主要業(yè)務(wù)
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型
（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)
二、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的主要特征
三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要流程
（一）取得土地使用權(quán)階段
（二）前期準備階段
（三）建設(shè)施工階段
（四）房產(chǎn)銷售（預(yù)售）階段
（五）項目清算階段
（六）自持物業(yè)階段
第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算制度的演進
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度形成的前期
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度實施階段
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施統(tǒng)一會計制度階段
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)執(zhí)行《企業(yè)會計準則》階段
第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財稅特征
一、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的財稅特征
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的主要稅種
第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目設(shè)置及核算內(nèi)容
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目設(shè)置
二、主要會計科目的核算內(nèi)容
（一）開發(fā)成本
（二）開發(fā)產(chǎn)品
（三）投資性房地產(chǎn)
（四）開發(fā)間接費用
（五）應(yīng)交稅費
（六）主營業(yè)務(wù)收入
（七）其他業(yè)務(wù)收入
第二章 企業(yè)設(shè)立階段的會計核算與稅務(wù)處理
第一節(jié) 企業(yè)設(shè)立條件
一、內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立的法律要求
（一）《公司法》有關(guān)規(guī)定
（二）《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定
（三）《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》有關(guān)規(guī)定
（四）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》有關(guān)規(guī)定
二、外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立要求
（一）注冊資本要求
（二）設(shè)立備案程序
三、項目資本金的要求
第二節(jié) 企業(yè)設(shè)立階段的會計核算
一、會計科目的設(shè)置
（一）實收資本（或股本)
（二）資本公積
二、注冊資本的核算
（一）設(shè)立登記時出資的核算
（二）注冊資本增加的核算
(三)實收資本減少的核算
第三節(jié) 企業(yè)設(shè)立階段的稅務(wù)處理
一、企業(yè)設(shè)立階段的納稅計算
（一）印花稅
（二）契稅
二、不同出資方式的稅務(wù)處理
三、分支機構(gòu)設(shè)立的稅務(wù)處理
（一）分公司
（二）子公司
（三）分支機構(gòu)設(shè)立的稅務(wù)分析
第四節(jié) 籌辦期的界定與開辦費的處理
一、籌辦期的概念
二、開辦費的開支范圍
三、開辦費的會計核算
四、開辦費的稅務(wù)處理
第三章 取得土地使用權(quán)階段的會計核算與稅務(wù)處理
第一節(jié) 土地制度概述
一、我國的土地所有制
二、土地管理的基本制度
三、土地征收和建設(shè)用地供應(yīng)
四、土地供應(yīng)的程序
五、二級市場土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定
第二節(jié) 取得土地使用權(quán)的途徑
一、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)
（一）以招標、拍賣、掛牌方式取得土地使用權(quán)
（二）以協(xié)議方式取得國有土地使用權(quán)
二、以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)
三、以轉(zhuǎn)讓方式取得國有土地使用權(quán)
第三節(jié) 取得土地使用權(quán)階段的稅務(wù)處理
一、契稅
（一）納稅義務(wù)人
（二）稅率
（三）計稅依據(jù)
（四）征收管理
（五）契稅計稅依據(jù)解讀
（六）契稅的會計處理
二、耕地占用稅
（一）納稅義務(wù)人
（二）征稅范圍
（三）計稅依據(jù)
（四）稅率
（五）征收管理
（六）耕地占用稅的會計處理
三、城鎮(zhèn)土地使用稅
（一）納稅義務(wù)人
（二）征稅范圍
（三）計稅依據(jù)和稅額
（四）征收管理
（五）稅收優(yōu)惠
（六）城鎮(zhèn)土地使用稅的會計處理
四、印花稅
（一）稅目和稅率
（二）稅收優(yōu)惠
（三）征收管理
（四）印花稅的會計處理
五、個人所得稅
六、土地增值稅
第四節(jié) 取得土地使用權(quán)階段的會計核算
一、一般企業(yè)取得土地使用權(quán)的會計處理
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用土地使用權(quán)的會計處理
（一）通過競拍取得土地使用權(quán)的會計處理
（二）接受投資取得土地使用權(quán)的會計處理
（三）在建項目收購的會計處理
（四）自用土地使用權(quán)的會計處理
第四章 開發(fā)建設(shè)階段的會計核算與稅務(wù)處理
第一節(jié) 開發(fā)建設(shè)階段業(yè)務(wù)概述
一、項目策劃設(shè)計階段
二、項目準備階段
三、項目施工階段
四、項目竣工驗收階段
第二節(jié) 開發(fā)建設(shè)階段的會計核算與稅務(wù)處理
一、開發(fā)建設(shè)階段涉及的主要稅種
（一）城鎮(zhèn)土地使用稅
（二）印花稅
二、開發(fā)建設(shè)階段不同承包方式下的會計處理
（一）建筑安裝工程承包方式
（二）不同工程承包方式的會計處理
第三節(jié) ＢＴ及ＢＯＴ項目的會計核算與稅務(wù)處理
一、BT項目工程承包
（一）BT模式的含義
（二）BT模式的特點
（三）BT項目分類
（四）BT項目的會計核算
（五）BT模式下的增值稅核算
二、BOT項目工程承包
（一）BOT模式的含義
（二）BOT項目管理部的會計核算
（三）BOT項目公司的會計核算
（四）BOT項目的攤銷與移交
（五）BOT模式下的增值稅核算
第五章 開發(fā)產(chǎn)品成本的歸集、分配與結(jié)轉(zhuǎn)
第一節(jié) 開發(fā)成本核算概述
一、成本核算的基本程序
二、確定成本核算對象
（一）成本核算對象的概念及確定要點
（二）確定成本核算對象的原則
（三）確定成本核算對象的方法
（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象管理要求
三、劃分成本核算項目
（一）成本核算項目的分類
（二）成本項目的核算內(nèi)容
四、成本核算對象和成本項目之間的關(guān)系
第二節(jié) 期間費用核算概述
一、費用的特點
二、費用確認的原則
三、費用確認的方法
四、費用的核算內(nèi)容
（一）管理費用
（二）銷售費用
（三）財務(wù)費用
第三節(jié) 成本費用會計科目的設(shè)置
一、開發(fā)成本
二、開發(fā)間接費用
三、開發(fā)產(chǎn)品
四、管理費用
五、銷售費用
六、財務(wù)費用
第四節(jié) 成本歸集、分配的會計處理
一、成本分配方法
（一）占地面積法
（二）建筑面積法
（三）直接成本法
（四）預(yù)算造價法
二、成本分配方法對土地增值稅的影響及例釋
（一）不同成本分配方法下的稅款差異分析
（二）不同性質(zhì)的成本項目客觀上要求適用不同的成本分配方法
（三）層高系數(shù)建筑面積法
（四）特殊的成本分攤方法
三、土地征用及拆遷補償費的歸集與分配
(一)土地征用及拆遷補償費的歸集
(二)土地征用及拆遷補償費的分配
四、前期工程費的歸集與分配
（一）前期工程費的歸集
（二）前期工程費的分攤
五、建筑安裝工程費的歸集與分配
（一）采用發(fā)包方式的核算
（二）采用自營方式的核算
（三）建筑安裝工程費的分配
六、基礎(chǔ)設(shè)施費的歸集與分配
（一）基礎(chǔ)設(shè)施費的歸集
（二）基礎(chǔ)設(shè)施費的分配
七、開發(fā)間接費用的歸集與分配
（一）開發(fā)間接費用的歸集
（二）開發(fā)間接費用的分配
第五節(jié) 公共配套設(shè)施費的會計核算
一、公共配套設(shè)施成本對象的確定
（一）營利性公共配套設(shè)施
（二）非營利性公共配套設(shè)施
二、公共配套設(shè)施的成本核算對象
（一）營利性公共配套設(shè)施的成本對象
（二）非營利性公共配套設(shè)施的成本對象
三、公共配套設(shè)施費的會計核算方法
（一）營利性公共配套設(shè)施費的核算
（二）非營利性公共配套設(shè)施費的核算
四、預(yù)提公共配套設(shè)施費的會計核算
（一）公共配套設(shè)施費的預(yù)提范圍
（二）預(yù)提公共配套設(shè)施費的賬務(wù)處理
(三）預(yù)提公共配套設(shè)施費的計算方法
第六節(jié) 土地開發(fā)成本與代建工程成本的會計核算
一、土地開發(fā)成本的核算
(一)土地開發(fā)成本的劃分和歸集
(二)土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置
(三)土地開發(fā)成本的核算
（四）已完成開發(fā)土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)
二、代建工程成本的核算
第七節(jié) 開發(fā)完工產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)
一、開發(fā)產(chǎn)品總成本的核算
（一）計算總成本的原則
（二）成本預(yù)提
（三）成本核算對象總成本計算表
二、結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本
（一）開發(fā)產(chǎn)品的會計科目設(shè)置
（二）開發(fā)產(chǎn)品成本明細表
三、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本
（一）開發(fā)產(chǎn)品銷售成本明細表
（二）成本差異的賬務(wù)處理
第六章 銷售（預(yù)售）階段的會計核算與稅務(wù)處理
第一節(jié) 銷售（預(yù)售）階段業(yè)務(wù)概述
一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
二、商品房銷售
(一)商品房預(yù)售與現(xiàn)房銷售
(二)自行銷售與委托銷售
（三)一次性付款、分期付款及按揭付款
（四）商品房銷售流程
三、其他建筑物銷售
四、代建工程
五、其他業(yè)務(wù)
（一）商品房售后服務(wù)收入
（二）材料銷售收入
第二節(jié) 銷售（預(yù)售）房款的會計核算
一、會員費及誠意金的會計核算
(一)會員費及誠意金的概念
(二)會員費及誠意金的管理
(三)會員費及誠意金的會計處理
（四）會員費及誠意金的稅務(wù)處理
二、銷售定金的會計核算
(一)定金的概念
(二)銷售定金的管理
(三)定金的會計處理
(四)定金的稅務(wù)處理
三、按揭保證金的會計核算
四、預(yù)售房款的會計核算
(一)預(yù)售房款的概念
(二)預(yù)售房款的管理
(三)預(yù)售房款的會計處理
五、銷售更名、銷售退房、銷售換房的會計核算
(一)銷售更名的會計核算
(二)銷售退房的會計核算
(三)銷售換房的會計核算
六、代收款項的會計核算與稅務(wù)處理
（一）代收款項的會計核算
（二）代收款項的稅務(wù)處理
第三節(jié) 商品房銷售收入的會計核算與稅務(wù)處理
一、收入的會計確認與計量
（一）新收入準則修訂的主要內(nèi)容
（二）新收入準則的修訂意義
（三）新收入準則的實施時間
（四）收入的會計確認
（五）收入的會計計量
二、稅法關(guān)于收入的確認與計量
三、房地產(chǎn)銷售收入的賬務(wù)處理
四、商品房面積差的會計核算
五、拆遷還房的會計和稅務(wù)處理
(一)拆遷還房的概念
(二)拆遷還房的稅務(wù)處理
(三)拆遷還房的會計處理
六、委托代銷收入的會計核算
（一）收取手續(xù)費方式
（二)視同買斷方式
七、售后回購房屋收入的會計核算
（一）會計處理
（二）稅務(wù)處理
第四節(jié) 商品房銷售成本的會計核算
一、開發(fā)產(chǎn)品的會計核算
二、開發(fā)產(chǎn)品銷售時的會計核算
三、成本差異的會計核算
第七章 自持物業(yè)階段的會計核算與稅務(wù)處理
第一節(jié) 出租物業(yè)的會計核算與稅務(wù)處理
一、出租物業(yè)的初始計量
(一)出租物業(yè)的確認
(二)出租物業(yè)的賬務(wù)處理
(三)出租物業(yè)暫估入賬的賬務(wù)處理
二、出租物業(yè)收入的會計核算與稅務(wù)處理
(一)出租收入的確認
（二）租金收入的賬務(wù)處理
(三)免租期收入的賬務(wù)處理
（四）租金收入的稅務(wù)處理
三、出租物業(yè)后續(xù)支出的會計核算
(一)維修的賬務(wù)處理
（二）裝修的賬務(wù)處理
（三）改建支出的賬務(wù)處理
四、出租物業(yè)后續(xù)計量的會計核算
（一)成本計量模式的賬務(wù)處理
(二）公允價值計量模式的賬務(wù)處理
（三）后續(xù)計量模式變更的賬務(wù)處理
五、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計核算
（一）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換形式
（二）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的確定
（三）投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)的會計核算
（四）非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的會計核算
六、投資性房地產(chǎn)處置的會計核算
（一）采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)處置的賬務(wù)處理
（二）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)處置的賬務(wù)處理
第二節(jié) 自營物業(yè)的會計核算與稅務(wù)處理
一、自營物業(yè)的會計核算
(一)自營物業(yè)的確認和初始計量
(二)自營物業(yè)的賬務(wù)處理
二、自營物業(yè)后續(xù)支出的會計核算
(一)自營物業(yè)裝修的會計核算
(二)自營物業(yè)改建的會計核算
(三)自營物業(yè)日常維修的會計核算
(四)自營物業(yè)計提折舊的會計核算
(五)自營物業(yè)土地使用權(quán)攤銷的會計核算
三、自營物業(yè)處置的會計核算
第八章 納稅活動的會計核算
第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅制
一、納稅人
二、征稅范圍
（一）房地產(chǎn)企業(yè)增值稅征稅范圍
（二）不征收增值稅的情形
（三）房地產(chǎn)業(yè)不征收增值稅項目
三、稅率和征收率
四、應(yīng)納稅額的計算
（一）計稅方法
（二）銷售額
（三）增值稅進項稅額抵扣
（四）預(yù)繳稅額的計算
五、征收管理
（一）納稅義務(wù)發(fā)生時間
（二）納稅地點
（三）發(fā)票管理
（四）法律責任
六、稅收優(yōu)惠
（一）免稅政策
（二）營改增過渡政策
（三）發(fā)票開具
第二節(jié) 增值稅的會計核算
一、增值稅會計科目的設(shè)置
二、營改增后的會計處理
（一）采購等業(yè)務(wù)涉及進項稅額抵扣的賬務(wù)處理
（二）銷售業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理
（三）抵減銷售額的賬務(wù)處理
（四）因發(fā)生非正常損失或改變用途等調(diào)整進項稅額抵扣的
賬務(wù)處理
（五）首次購買稅控裝置和支付技術(shù)維護費允許在增值稅
應(yīng)納稅額中全額抵減的財務(wù)處理
（六）年終增值稅納稅調(diào)整的賬務(wù)處理
第三節(jié) 增值稅會計核算案例解析
一、一般納稅人的會計處理與稅務(wù)處理
（一）一般納稅人銷售不動產(chǎn)的會計核算
（二）銷售房地產(chǎn)老項目的會計核算
二、小規(guī)模納稅人銷售不動產(chǎn)的會計核算
三、銷售不動產(chǎn)的納稅計算與會計處理綜合案例
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目
（二）一般納稅人銷售直接購買、接受捐贈、接受投資入股、
抵債的不動產(chǎn)
（三）一般納稅人銷售自建的不動產(chǎn)
四、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅核算與納稅申報綜合案例
五、營改增后開發(fā)項目的稅負測算綜合案例
（一）基本概況
（二）營改增稅負測算適用的政策
（三）營改增稅負測算方案
（四）營改增后納稅方案的選擇
（五）管理建議
第四節(jié) 城市維護建設(shè)稅及教育費附加的會計核算和稅務(wù)處理
一、城市維護建設(shè)稅的會計核算和稅務(wù)處理
二、教育費附加的會計核算和稅務(wù)處理
第五節(jié) 土地增值稅的會計核算和稅務(wù)處理
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)處理
（一）增值額與適用稅率
（二）現(xiàn)房銷售的土地增值稅的會計核算
（三）期房銷售的土地增值稅的會計核算
二、舊房銷售的土地增值稅的稅務(wù)處理
（一）舊房及建筑物的評估價格
（二）舊房銷售的土地增值稅計稅方法
三、企業(yè)重組過程中涉及的土地增值稅的稅務(wù)處理
（一）非公司制企業(yè)整體改制
（二）企業(yè)合并
（三）企業(yè)分立
（四）改制重組中的國有土地、房屋投資
第六節(jié) 房產(chǎn)稅的會計核算和稅務(wù)處理
一、房產(chǎn)稅的稅務(wù)處理
（一）征收方法
（二）納稅義務(wù)發(fā)生時間
（三）繳納時間
二、房產(chǎn)稅的會計科目設(shè)置
三、房產(chǎn)稅的會計核算
（一）直接在管理費用列支的會計核算
（二）分期攤銷房產(chǎn)稅的會計核算
第七節(jié) 城鎮(zhèn)土地使用稅的會計核算和稅務(wù)處理
一、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅務(wù)處理
（一）納稅人
（二）征稅范圍
（三）計稅依據(jù)
（四）稅率及應(yīng)納稅額的計算
（五）減免稅規(guī)定
（六）納稅義務(wù)發(fā)生時間
（七）納稅地點
（八）納稅期限
（九）房地產(chǎn)企業(yè)計征城鎮(zhèn)土地使用稅的期間及計稅方法
二、城鎮(zhèn)土地使用稅會計科目的設(shè)置
三、城鎮(zhèn)土地使用稅的會計核算
第八節(jié) 契稅的會計核算和稅務(wù)處理
一、契稅的稅務(wù)處理
（一）征稅范圍
（二）應(yīng)納稅額的計算
（三）契稅減免處理
（四）契稅的征收管理
二、契稅的會計核算
（一）取得土地使用權(quán)時繳納契稅的會計核算
（二）房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時繳納契稅的會計核算
第九節(jié) 耕地占用稅的會計核算和稅務(wù)處理
一、耕地占用稅的稅務(wù)處理
（一）納稅人
（二）征稅范圍
（三）計稅依據(jù)
（四）稅率及應(yīng)納稅額計算
（五）減免稅規(guī)定
（六）納稅義務(wù)發(fā)生時間
（七）納稅地點
（八）納稅環(huán)節(jié)
（九）納稅期限
二、耕地占用稅的會計核算
（一）計入固定資產(chǎn)價值
（二）計入管理費用
第十節(jié) 印花稅的會計核算和稅務(wù)處理
一、印花稅的稅務(wù)處理
（一）稅目
（二）稅率
（三）應(yīng)納稅額的計算
（四）稅收優(yōu)惠
（五）征稅方法
二、印花稅的會計核算
第九章 土地增值稅清算的會計核算
第一節(jié) 土地增值稅清算及清算時點
一、土地增值稅清算對象的選擇
二、土地增值稅清算的時點
第二節(jié) 土地增值稅清算收入的確認與核算
一、已全額開具商品房銷售發(fā)票的收入確認
二、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的收入確認
三、開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)轉(zhuǎn)移視同銷售收入實現(xiàn)
四、土地出讓金返還收入的確認
五、售后返租轉(zhuǎn)讓收入的確認
六、營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入的確認
（一）營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入的確認方法
（二）營改增后視同銷售房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入的確認方法
（三）土地增值稅應(yīng)稅收入的計算公式
第三節(jié) 土地增值稅清算成本的確認
一、計算增值額的扣除項目
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用
（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目
二、土地增值稅與企業(yè)所得稅稅前扣除項目差異分析
（一）相同點
（二）差異點
第四節(jié) 土地增值稅清算綜合案例
一、土地增值稅清算應(yīng)提供的資料
二、房地產(chǎn)公司及清算項目基本情況
三、扣除項目金額稅務(wù)審核情況
四、土地增值稅分清算對象計算
(一)非普通住宅部分的土地增值稅計算
（二）非住宅（含店面、車庫、其他）部分的土地增值稅計算
五、土地增值稅清算結(jié)論
六、土地增值稅清算申報表及附表的填報
（限于篇幅限制，目錄后略）