城市房屋征收估價(jià)技術(shù)體系研究

1緒論
1?1城市房屋征收問題成為城市“死結(jié)”問題1
1?2國(guó)內(nèi)外征收補(bǔ)償制度的不同特點(diǎn)2
1?2?1我國(guó)城市房屋征收補(bǔ)償制度2
1?2?2國(guó)外的征收補(bǔ)償制度5
1?3征收補(bǔ)償估價(jià)技術(shù)體系研究的價(jià)值6
1?3?1征收補(bǔ)償估價(jià)研究的目標(biāo)6
1?3?2征收補(bǔ)償估價(jià)研究的理論價(jià)值7
1?3?3征收補(bǔ)償估價(jià)研究的現(xiàn)實(shí)意義8
1?4征收補(bǔ)償估價(jià)方法的研究現(xiàn)狀8
1?4?1國(guó)外對(duì)于征收估價(jià)的研究現(xiàn)狀8
1?4?2國(guó)內(nèi)對(duì)于征收估價(jià)的研究現(xiàn)狀11
1?4?3國(guó)內(nèi)外的研究現(xiàn)狀評(píng)述14
1?5征收補(bǔ)償估價(jià)方法研究的理論基礎(chǔ)15
1?5?1地租理論15
1?5?2區(qū)位理論16
1?5?3博弈理論17
1?6征收補(bǔ)償估價(jià)方法的研究?jī)?nèi)容與技術(shù)路線19
1?6?1研究?jī)?nèi)容19
1?6?2研究方法20
1?6?3研究的技術(shù)路線21
1?7解決的關(guān)鍵問題和研究的創(chuàng)新點(diǎn)21
1?7?1解決的關(guān)鍵問題21
1?7?2研究的創(chuàng)新點(diǎn)22
2市場(chǎng)化征收估計(jì)技術(shù)體系的結(jié)構(gòu)框架
2?1現(xiàn)行房地產(chǎn)估價(jià)理論與征收估價(jià)體系的不足24
2?1?1估價(jià)規(guī)范自身的局限性24
2?1?2傳統(tǒng)估價(jià)方法的不足26
2?1?3現(xiàn)有征收估價(jià)體系的不足26
2?2市場(chǎng)化征收估價(jià)技術(shù)體系的形成30
2?2?1市場(chǎng)化征收的博弈分析31
2?2?2市場(chǎng)化征收的內(nèi)涵33
2?2?3市場(chǎng)化征收估價(jià)技術(shù)體系的結(jié)構(gòu)33
本章小結(jié)36
3 市場(chǎng)化征收估價(jià)方法與估價(jià)技術(shù)路線研究
3?1市場(chǎng)化征收估價(jià)方法選擇的基本原則37
3?2市場(chǎng)化征收估價(jià)方法與估價(jià)技術(shù)路線40
3?2?1征收估價(jià)方法的要求40
3?2?2城市房屋的分類41
3?2?3城市區(qū)域的分類41
3?2?4住宅房屋估價(jià)方法與估價(jià)技術(shù)路線的內(nèi)容42
3?2?5非住宅房屋估價(jià)方法與估價(jià)技術(shù)路線的內(nèi)容47
本章小結(jié)52
4市場(chǎng)化征收估價(jià)區(qū)位劃分研究
4?1市場(chǎng)化征收估價(jià)區(qū)位劃分的目的和作用53
4?2市場(chǎng)化征收估價(jià)區(qū)位劃分的原則與要求54
4?3市場(chǎng)化征收估價(jià)區(qū)位劃分方法55
4?3?1區(qū)位劃分的可選方法比較55
4?3?2圖形單元法的提出59
4?3?3可比實(shí)例與標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋選取的要求62
4?3?4可比實(shí)例的選取方法64
4?4實(shí)證分析：南京市主城區(qū)利用圖形單元法劃分征收估價(jià)區(qū)位68
本章小結(jié)77
5 市場(chǎng)化征收估價(jià)技術(shù)參考與估價(jià)模型研究
5?1技術(shù)參數(shù)研究的內(nèi)容78
5?2報(bào)酬率的確定方法研究81
5?2?1已有的報(bào)酬率求取方法的分析81
5?2?2改進(jìn)的市場(chǎng)提取法83
5?3成新率的確定方法研究85
5?3?1房屋建筑物折舊的求取方法85
5?3?2成新率的確定方法86
5?4區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正系數(shù)確定方法研究87
5?4?1區(qū)域因素的確定87
5?4?2個(gè)別因素的確定90
5?4?3區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正系數(shù)的確定94
5?5市場(chǎng)比較法估價(jià)模型的改進(jìn)101
5?5?1市場(chǎng)比較法的基礎(chǔ)數(shù)學(xué)模型101
5?5?2市場(chǎng)比較法的改進(jìn)數(shù)學(xué)模型102
5?6實(shí)證分析：南京市主城區(qū)的征收估價(jià)技術(shù)參數(shù)與估價(jià)模型103
5?6?1南京市主城區(qū)報(bào)酬率的確定103
5?6?2南京市主城區(qū)成新率評(píng)分修正系數(shù)的確定106
5?6?3南京市主城區(qū)區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正系數(shù)的確定106
5?6?4南京市主城區(qū)市場(chǎng)比較法估價(jià)模型的確定116
本章小結(jié)117
6 市場(chǎng)化征收估價(jià)技術(shù)體系的影響與配套措施研究
6?1市場(chǎng)化征收估價(jià)模式的政策效應(yīng)影響與對(duì)策119
6?1?1對(duì)存量房市場(chǎng)的影響與對(duì)策119
6?1?2對(duì)政府角色的影響與對(duì)策122
6?2市場(chǎng)化征收中的最低補(bǔ)償保障措施研究123
6?2?1征收中保障措施的作用124
6?2?2最低補(bǔ)償保障方式的確定125
6?3“地大于房”的土地使用權(quán)補(bǔ)償措施研究126
6?3?1“地大于房”的土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)脑?27
6?3?2“地大于房”的土地使用權(quán)估價(jià)的方法128
6?4征收估價(jià)區(qū)位及參數(shù)的更新措施131
6?4?1城市房屋征收估價(jià)區(qū)位劃分的更新131
6?4?2住宅房屋征收估價(jià)主要參數(shù)的更新132
6?4?3非住宅房屋征收估價(jià)主要參數(shù)的更新132
本章小結(jié)133
7 總結(jié)與展望
7?1全文總結(jié)134
7?2本書展望135附錄1南京市一級(jí)征收分區(qū)住宅區(qū)域修正系數(shù)測(cè)算結(jié)果146
附錄2南京市一級(jí)征收分區(qū)住宅成套因素a11修正系數(shù)表146
附錄3南京市一級(jí)征收分區(qū)住宅結(jié)構(gòu)因素a12修正系數(shù)表146
附錄4南京市一級(jí)征收分區(qū)住宅成新因素a13修正系數(shù)表147
附錄5南京市一級(jí)征收分區(qū)住宅朝向因素a14修正系數(shù)表147
附錄6南京市一級(jí)征收分區(qū)住宅層次因素a15修正系數(shù)表147
附錄7南京市一級(jí)征收分區(qū)住宅功能因素a16修正系數(shù)表147
附錄8YZ市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則147