房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)稅實(shí)務(wù)疑難解答（第2版）

第1章 會計(jì)科目設(shè)置與業(yè)務(wù)處理
1.1 會計(jì)科目的設(shè)置
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》下應(yīng)設(shè)置哪些會計(jì)科目？
2．是否需要設(shè)置“待攤費(fèi)用”和“預(yù)提費(fèi)用”會計(jì)科目？
3．不設(shè)置“待攤費(fèi)用”科目，待攤性質(zhì)的費(fèi)用如何核算？
4．不設(shè)置“預(yù)提費(fèi)用”科目，預(yù)提性質(zhì)的負(fù)債如何核算？
5．新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開（籌）辦費(fèi)如何核算？
6．執(zhí)行新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》后“開辦費(fèi)”余額如何處理？
1.2 開發(fā)成本的核算
1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項(xiàng)目有哪些？
2．房地產(chǎn)企業(yè)如何設(shè)置開發(fā)成本的明細(xì)項(xiàng)目？
3．如何核算“開發(fā)成本——建筑工程費(fèi)用”？
4．拆遷安置房的成本計(jì)入“開發(fā)成本”的哪個(gè)成本項(xiàng)目？
5．支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)如何進(jìn)行會計(jì)處理？
6．預(yù)付工程款是否計(jì)入“開發(fā)成本——建筑工程費(fèi)用”？
7．向政府相關(guān)部門繳納的報(bào)建費(fèi)計(jì)入什么會計(jì)科目？
8．購買土地繳納的契稅、耕地占用稅如何核算？
1.3 管理費(fèi)用
1．房地產(chǎn)公司物業(yè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用如何核算？
2．房地產(chǎn)企業(yè)的“管理費(fèi)用”科目核算包括哪些內(nèi)容？
3．房地產(chǎn)企業(yè)如何設(shè)置“管理費(fèi)用”的明細(xì)項(xiàng)目？
4．“管理費(fèi)用——業(yè)務(wù)招待費(fèi)”的核算范圍有哪些？
5．核算“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”時(shí)應(yīng)注意哪些問題？
6．“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”可以在“開發(fā)間接費(fèi)用”等科目核算嗎？
7．公司內(nèi)部會議發(fā)生的餐費(fèi)如何核算？
8．房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的采購保管費(fèi)如何核算？
1.4 銷售費(fèi)用
1．房地產(chǎn)企業(yè)的銷售費(fèi)用核算內(nèi)容有哪些？
2．房地產(chǎn)企業(yè)如何設(shè)置“銷售費(fèi)用”的明細(xì)項(xiàng)目？
3．租入“售樓部”的裝修費(fèi)如何核算？
4．售樓部、樣板房的維修費(fèi)如何核算？
5．已交付的房屋因地震而發(fā)生“質(zhì)量檢測費(fèi)”如何核算？
1.5 財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用
1．房地產(chǎn)企業(yè)如何設(shè)置“財(cái)務(wù)費(fèi)用”的明細(xì)項(xiàng)目？
2．房地產(chǎn)企業(yè)的“借款費(fèi)用”如何核算？
3．房地產(chǎn)企業(yè)因貸款而發(fā)生的審計(jì)費(fèi)、評估費(fèi)等如何核算？
4．支付金融機(jī)構(gòu)的罰息計(jì)入哪個(gè)會計(jì)科目？
5．開發(fā)過程中的“借款費(fèi)用”如何核算？
6．房地產(chǎn)企業(yè)的外幣匯兌損益在哪個(gè)會計(jì)科目核算？
7．開發(fā)間接費(fèi)用的定義與核算內(nèi)容？
8．房地產(chǎn)企業(yè)如何設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用”的明細(xì)項(xiàng)目？
9．房地產(chǎn)企業(yè)如何歸集和分配開發(fā)間接費(fèi)用？
10．利用“開發(fā)產(chǎn)品”而建設(shè)樣板房的裝修費(fèi)如何核算？
11．支付的維修基金在哪個(gè)會計(jì)科目核算？
12．支付的“前期物業(yè)管理費(fèi)”計(jì)入哪個(gè)會計(jì)科目？
1.6 應(yīng)付職工薪酬
1．房地產(chǎn)企業(yè)的“應(yīng)付職工薪酬”包括哪些內(nèi)容？
2．什么是企業(yè)職工福利費(fèi)？
3．如何設(shè)置“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付福利費(fèi)”明細(xì)項(xiàng)目？
4．食堂人員的工資薪金分配到什么會計(jì)科目？
5．食堂購置的炊具、餐具等計(jì)入什么會計(jì)科目？
6．食堂購入的米面、糧油等如何核算？
7．職工報(bào)銷的餐費(fèi)和醫(yī)療費(fèi)如何核算？
8．支付職工的購房補(bǔ)貼如何進(jìn)行會計(jì)處理？
9．公司為職工租房的租金如何核算？
10．為職工購買的商業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)如何核算？
11．解除勞動合同支付的補(bǔ)償金如何核算？
12．節(jié)日禮金、生日禮金等在什么科目核算？
13．購買的清涼飲料如何進(jìn)行會計(jì)處理？
1.7 稅金
1．為職工承擔(dān)的個(gè)人所得稅如何核算？
2．預(yù)繳營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅如何核算？
3．代扣代繳建安營業(yè)稅如何進(jìn)行賬務(wù)處理？
4．代扣代繳稅金的手續(xù)費(fèi)如何核算？
5．納稅人未繳或少繳稅款被查補(bǔ)稅款如何核算？
1.8 固定資產(chǎn)
1．固定資產(chǎn)目錄包括哪些內(nèi)容？
2．補(bǔ)提的固定資產(chǎn)折舊如何賬務(wù)處理？
3．以月供方式購入的固定資產(chǎn)如何核算？
4．固定資產(chǎn)以舊換新如何進(jìn)行賬務(wù)處理？
5．將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)如何確認(rèn)其原值？
6．以房產(chǎn)投資的入賬依據(jù)是發(fā)票嗎？
7．新《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》對自建辦公樓的會計(jì)處理是如何規(guī)定的？
8．按公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)如何核算？
1.9 甲供材料
1．房地產(chǎn)企業(yè)的“甲供材料”如何核算？
2．甲供材料按照約定價(jià)格結(jié)算產(chǎn)生差額如何處理？
3．房地產(chǎn)企業(yè)購買的工程設(shè)備如何核算？
4．開發(fā)商與施工單位結(jié)算甲供材料價(jià)款的步驟有哪些？
1.1 營業(yè)外收入
1．公司因延期交房而支付的違約金如何核算？
2．無法支付的“工程質(zhì)量保修金”如何核算？
3．房地產(chǎn)企業(yè)不再退還投標(biāo)保證金如何核算？
4．收到政府返還的“報(bào)建費(fèi)”如何核算？
5．購房業(yè)主違約而放棄的購房定金如何處理？
6．收取延誤工期的罰款如何進(jìn)行賬務(wù)處理？
1.11 其他
1．拆遷補(bǔ)償收入如何進(jìn)行會計(jì)處理？
2．未獲《土地使用權(quán)證》能否作為無形資產(chǎn)核算？
3．企業(yè)購入的理財(cái)產(chǎn)品如何核算？
4．異地參加培訓(xùn)的差旅費(fèi)如何進(jìn)行會計(jì)處理？
5．預(yù)收客戶的購房定金、訂金、誠意金如何核算？
6．投標(biāo)保證金、履約保證金（保函）如何核算？
7．繳納的“綠化保證金”等計(jì)入什么會計(jì)科目？
8．收取了全額發(fā)票后預(yù)留保證金如何核算？
9．銷售多余的材料如何進(jìn)行賬務(wù)處理？
10．房地產(chǎn)企業(yè)收取的招標(biāo)圖紙費(fèi)是否沖減管理費(fèi)用？
11．向施工單位收回的代墊水電費(fèi)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？
12．支付的安全措施費(fèi)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？
第2章 稅收征管與發(fā)票管理
2.1 稅收征管
1．企業(yè)所得稅規(guī)定不明確的是否遵循財(cái)會處理規(guī)定？
2．經(jīng)濟(jì)合同能改變納稅義務(wù)嗎？
3．房地產(chǎn)企業(yè)存在哪些涉稅問題？
4．對偷稅行為既罰款又加收滯納金是否屬于重復(fù)處罰？
5．對偷稅行為進(jìn)行查處受時(shí)效限制嗎？
6．如何理解《行政處罰法》的“一事不二罰”原則？
7．按時(shí)申報(bào)但未按時(shí)繳納稅金應(yīng)如何處罰？
8．沒有按時(shí)申報(bào)預(yù)繳企業(yè)所得稅如何處罰？
9．減免稅期間少申報(bào)稅額如何處罰？
10．企業(yè)未按規(guī)定預(yù)繳稅金是否加收滯納金？
11．計(jì)算稅款滯納金是否扣除節(jié)假日？
12．納稅人因計(jì)算錯(cuò)誤少繳稅款如何處理？
13．公司已補(bǔ)繳稅款是否還要補(bǔ)繳滯納金？
14．沒有足額代扣代繳稅款需要繳納滯納金嗎？
15．加收滯納金的起止期限是如何規(guī)定的？
16．經(jīng)批準(zhǔn)緩繳稅金是否應(yīng)該加收滯納金？
17．哪些所得稅涉稅事項(xiàng)需向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理審批、備案手續(xù)？
18．享受免稅的企業(yè)需要納稅調(diào)整嗎？
19．外出經(jīng)營許可證在國稅還是地稅開具？
20．企業(yè)為什么不能零申報(bào)稅金？
21．新企業(yè)不按時(shí)建賬是否符合相關(guān)規(guī)定？
22．網(wǎng)上申報(bào)納稅后以什么憑證作為會計(jì)核算的依據(jù)？
23．稅務(wù)登記證遺失會受到什么處罰？
24．享受減免稅期間被查增的所得額如何處理？
25．稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)取企業(yè)賬簿應(yīng)該多長時(shí)間歸還？
26．能否以企業(yè)資金拮據(jù)而申請延期繳納稅款？
27．支付境外設(shè)計(jì)費(fèi)如何辦理售付匯稅務(wù)證明？
28．跨地區(qū)匯總納稅的企業(yè)能否實(shí)行核定征收？
29．辦理稅務(wù)注銷應(yīng)該提供哪些資料？
30．注銷外資企業(yè)是否需要補(bǔ)繳減免的稅款？
31．稅務(wù)注銷時(shí)還需要納稅申報(bào)嗎？
32．企業(yè)虛報(bào)虧損要受到何種處罰？
33．企業(yè)在免稅期間是否要進(jìn)行納稅調(diào)整？
34．清算所得是否能夠彌補(bǔ)以前年度虧損？
35．多繳納的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅是否可以要求稅務(wù)機(jī)關(guān)退還？
36．少預(yù)繳企業(yè)所得稅是否作為偷稅處理？
2.2 發(fā)票管理
1．新《發(fā)票管理辦法》有哪些變化？
2．購房業(yè)主將發(fā)票遺失如何處理？
3．發(fā)票未填開付款方全稱是否可以稅前扣除？
4．從國外取得的發(fā)票如何鑒別？
5．支付違約金是否須取得發(fā)票？
6．企業(yè)收取職工的賠償費(fèi)開具什么票據(jù)？
7．施工企業(yè)如何向開發(fā)商開具發(fā)票？
8．房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該取得哪些合法憑據(jù)？
9．房地產(chǎn)企業(yè)常見的未按規(guī)定取得憑據(jù)的行為有哪些？
10．如何審核開發(fā)企業(yè)取得的各種發(fā)票？
11．企業(yè)之間是否可以轉(zhuǎn)借、代開發(fā)票？
12．發(fā)票內(nèi)容能否開成“禮品”、“辦公用品”等嗎？
13．開具發(fā)票是加蓋財(cái)務(wù)專用章還是發(fā)票專用章？
14．房產(chǎn)企業(yè)支付電梯維修費(fèi)應(yīng)取得什么發(fā)票？
15．跨省市開具發(fā)票是如何規(guī)定的？
16．什么情況下需要稅務(wù)機(jī)關(guān)代開普通發(fā)票？
17．發(fā)票遺失為什么要罰款？
18．收取廠家的質(zhì)量賠償款是否開具發(fā)票？
19．從其他單位買發(fā)票未申報(bào)納稅如何處罰？
20．如何鑒別和審核取得的發(fā)票？
21．開具不動產(chǎn)發(fā)票有何要求？
22．模型制作應(yīng)該收取什么發(fā)票？
23．轉(zhuǎn)讓沒有產(chǎn)權(quán)的車庫如何開具發(fā)票？
24．預(yù)售房產(chǎn)何時(shí)向業(yè)主開具發(fā)票？
25．房地產(chǎn)公司應(yīng)該向鋼結(jié)構(gòu)施工公司索取什么發(fā)票？
26．可以到付款方的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票嗎？
27．未按規(guī)定全額開具發(fā)票要罰款嗎？
28．銀行代收費(fèi)業(yè)務(wù)是否使用《銀行代收費(fèi)業(yè)務(wù)專用發(fā)票》？
29．發(fā)票存根聯(lián)可以自行銷毀嗎？
30．商品房銷售發(fā)票有誤發(fā)生退票及退房時(shí)發(fā)票如何處理？
31．取得跨年度的發(fā)票如何處理？
32．在稅控收款機(jī)打印的發(fā)票是否還需要加蓋公章？
33．如何開具