不動產(chǎn)租賃法律制度研究

　　第1章就本書所涉及的基本范疇進(jìn)行界定。這些范疇包括租賃、不動產(chǎn)和不動產(chǎn)租賃。由于不動產(chǎn)租賃相對于一般租賃來說，主要的特殊之處在于租賃的標(biāo)的是不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)在社會生活中的重要性也是法律上對不動產(chǎn)租賃進(jìn)行特別立法的基本動因，因此，這一章著重就不動產(chǎn)的界定問題從比較法以及歷史發(fā)展等方面做了比較深人的分析，并對我國的不動產(chǎn)的立法例做簡單的分析和評價(jià)。第2章是比較分析，本書選擇了英、美、日三國作為比較分析的對象，就這三國在不動產(chǎn)租賃方面的立法和基本內(nèi)容作出分析，并進(jìn)行比較，認(rèn)為三國在不動產(chǎn)租賃方面雖然法律傳統(tǒng)上有所差異，但是三國都就不動產(chǎn)進(jìn)行了特別立法，并且在立法的重心上都體現(xiàn)了承租人中心主義的立法理念。第3章是就不動產(chǎn)租賃合同的成立、效力和擔(dān)保等制度進(jìn)行分析。不動產(chǎn)租賃合同是不動產(chǎn)租賃的基礎(chǔ)法律關(guān)系，也是不動產(chǎn)租賃立法所要著重解決的問題。不動產(chǎn)租賃合同是當(dāng)事人意思表示一致的結(jié)果，有關(guān)合同中當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的設(shè)計(jì)和平衡及在法律上的評價(jià)，構(gòu)成了法律對不動產(chǎn)租賃進(jìn)行規(guī)制的基點(diǎn)。第4章是不動產(chǎn)租賃權(quán)的研究分析。不動產(chǎn)租賃權(quán)在性質(zhì)上是為債權(quán)抑或?yàn)槲餀?quán)問題，向來是立法上和理論上爭論的問題。本書在這一部分首先就不動產(chǎn)租賃權(quán)性質(zhì)的學(xué)說歷史以及立法例做比較分析，認(rèn)為，不動產(chǎn)租賃權(quán)在性質(zhì)上無疑已經(jīng)具備了物權(quán)的性質(zhì)；其次，在此基礎(chǔ)上對不動產(chǎn)租賃權(quán)進(jìn)行物權(quán)定位，認(rèn)為不動產(chǎn)租賃權(quán)在性質(zhì)上完全具備用益物權(quán)的特征，其應(yīng)當(dāng)屬于用益物權(quán)；再次對不動產(chǎn)租賃權(quán)作為用益物權(quán)，從取得、內(nèi)容和效力上進(jìn)行分析，在效力上重點(diǎn)就買賣不破租賃原則做出分析，認(rèn)為我國’合同法在買賣不破租賃原則上存在著諸多需要完善的地方。第5章是我國不動產(chǎn)租賃制度的法律分析。主要從不動產(chǎn)租賃與我國城市住房政策、農(nóng)村土地制度和城市土地制度的關(guān)系方面分析了我國不動產(chǎn)租賃法律制度建設(shè)上的問題，并指出租賃對于我國城市住房、農(nóng)村土地制度和城市土地制度的意義。在此基礎(chǔ)上，提出了完善我國城市住房租賃法律制度、農(nóng)村土地租賃法律制度和城市土地租賃法律制度的設(shè)想。

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